Как работает досрочное погашение ипотеки
При досрочном погашении дополнительная сумма направляется на уменьшение основного долга. Поскольку проценты начисляются на остаток тела кредита, его сокращение уменьшает сумму начисляемых процентов во всех последующих периодах — это и даёт экономию.
Калькулятор рассчитывает два сценария: исходный (без досрочного платежа) и новый (с досрочным платежом), после чего сравнивает итоговые суммы выплат и показывает разницу в рублях и месяцах.
Что выгоднее: сокращать срок или снижать платёж?
Сокращение срока — максимальная экономия на процентах, так как кредит закрывается быстрее. Ежемесячный платёж остаётся прежним, зато итоговая переплата снижается значительно.
Снижение платежа — уменьшается ежемесячная нагрузка, срок остаётся прежним. Экономия на процентах меньше, зато появляется свободный денежный поток каждый месяц.
При стабильном доходе финансово выгоднее сокращать срок. При нестабильном доходе разумнее снижать платёж и создавать финансовую подушку.
Когда лучше всего гасить ипотеку досрочно
При аннуитетном графике проценты распределены неравномерно: в первые годы основную часть платежа составляют именно они. Это означает, что досрочное погашение в начале срока даёт максимальную выгоду, а в конце — минимальную.
Правило первой трети срока
Если вы хотите досрочно погасить ипотеку с максимальной отдачей, делайте это в первой трети срока. Например, при 20-летней ипотеке — в первые 6–7 лет. В этот период доля процентов в платеже максимальна, а каждый досрочно погашенный рубль сэкономит вам 1,5–3 рубля процентов.
Использование материнского капитала
Средства материнского капитала (в 2026 году — 676 398 ₽ на первого ребёнка и 893 835 ₽ на второго) можно направить на досрочное погашение ипотеки. Деньги перечисляются СФР напрямую в банк, после чего банк обязан пересчитать платёж или срок.
Налоговый вычет и досрочное погашение
При досрочном погашении сумма уплаченных процентов уменьшается — а значит, уменьшается и база для налогового вычета (13% с суммы процентов, но не более 390 000 ₽). Это стоит учитывать при планировании стратегии досрочного погашения.
- Закон запрещает штрафы за досрочное погашение (ФЗ № 353-ФЗ, ст. 11).
- Заявление подаётся в банк минимум за 1 рабочий день до даты платежа.
- Некоторые банки устанавливают минимальный порог досрочного платежа: от 1 000 до 30 000 ₽.